Compra y venta de casas

Qué considerar antes de comprar una casa embargada


Con casi un tercio de las ventas de viviendas en este país consistentes en propiedades en alguna etapa de ejecución hipotecaria en el último trimestre, comprar una vivienda embargada es una excelente manera de obtener una excelente oferta en una casa. Pero las casas embargadas que han sido abandonadas o descuidadas durante meses, o incluso años, a menudo conllevan costos ocultos que pueden convertir esa negociación en un pozo de dinero. Aquí, un grupo de expertos ofrece sus mejores consejos sobre los pasos a seguir si está buscando una casa embargada.

1. Invierta en una inspección de la vivienda. "Por alrededor de $ 300- $ 400 dólares, un inspector de viviendas puede proporcionar un informe completo sobre la estructura, los componentes mecánicos y principales de la vivienda y la propiedad", dice Greg Herb, un agente de bienes raíces con licencia y propietario de Herb Real Estate en Boyertown, Pennsylvania. Charles Gifford, un inspector de viviendas con licencia y propietario de Amerispec en Jacksonville, Florida, está de acuerdo, y agrega que una inspección de la vivienda por un inspector de viviendas debidamente acreditado le dará "una mejor idea de lo que está comprando y le proporcionará el marco para priorizar su reparaciones o alejarse si es demasiado para manejar ".

2. Busque información sobre la historia de la casa. Muchos estados requieren que los vendedores de bienes inmuebles completen una Declaración de divulgación de propiedad del vendedor (SPDS) como parte de cualquier transacción. "El SPDS generalmente revela cualquier defecto material conocido relacionado con la propiedad y proporciona al comprador una perspectiva histórica de la casa, su mantenimiento, así como también cualquier reparación o adición realizada bajo la propiedad anterior", dice Herb. Sin embargo, a menudo, estas declaraciones tienen ciertas exclusiones, como cuando se transfiere un hogar entre un esposo y una esposa o entre hermanos. Otra exclusión común es cuando un vendedor externo, como un banco o institución de crédito, es dueño de la propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria. "Cuando compra una propiedad de ejecución hipotecaria de un banco que nunca ha estado en la casa, pierde la perspectiva histórica como comprador", dice Herb, quien agrega que una inspección de la casa puede ayudarlo a conocer los cambios que pueden haber ocurrido durante la vida de la propiedad.

3. Desinvernizar el hogar. Según Gifford, quien también es miembro de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas (ASHI), si planea comprar una casa que ha estado desocupada durante varios meses, “lo primero que debe preguntar es: '¿Están activados los servicios públicos? '"En casas embargadas en muchas partes del país," el agua está cerrada, las trampas están llenas de anticongelante respetuoso con el medio ambiente y las tuberías de agua pueden presurizarse con aire o soplar y drenarse completamente ", para evitar que las tuberías se congelen y rompiendo, explica Gifford. Antes de una inspección de la casa, las líneas deberán ser verificadas por presión y energizadas. Y, según Gifford, es posible que necesite un electricista con licencia para realizar un control de seguridad de la electricidad de la propiedad antes de que se restablezca la energía. "Cada municipio tiene sus propias reglas", dice, "y los compradores de fuera de la ciudad pueden tener que pagar una tarifa para encender la electricidad y las cosas pueden complicarse si hay tres o cuatro empresas de servicios públicos a las que llamar antes de que pueda obtener todo operando. Un buen agente inmobiliario debería poder proporcionarle referencias ".

4. Verifique si hay problemas de plomería. Los problemas más catastróficos en casas abandonadas o embargadas a menudo son causados ​​por tuberías rotas o fugas. "A veces, cuando excavas debajo de la superficie de una taza de inodoro con fugas que ha sido reparada de manera inadecuada, encontrarás que no solo tienes que reemplazar la curva de plomo, sino también pisos enteros, viguetas de piso y paneles de yeso que están podridos o contienen moho", dice Matthew Barnett, inspector de viviendas con licencia y propietario de Accurate Building Inspectors, con sede en Brooklyn, Nueva York. Barnett, miembro de ASHI, dice que controlar un problema de moho puede costar desde unos cientos de dólares hasta $ 20,000- $ 30,000 o más para reparar y reemplazar pisos y paredes enteros hechos de yeso o paneles de yeso.

5. Investigue los sistemas mecánicos, de calentamiento de agua y eléctricos. "En casas abandonadas con sistemas de aire forzado, la suciedad y los escombros e incluso pequeños animales se acumulan en los conductos", dice Barnett, "y si la humedad ha estado alrededor de calderas u hornos durante largos períodos de tiempo, los intercambiadores de calor pueden corroerse y usted necesitará reemplazarlos por completo ”. Esto puede costar entre $ 3,000- $ 5,000, dice, dependiendo del tipo de sistema que necesitará. "Algunas empresas de servicios públicos no encenderán la luz piloto de los sistemas de gas si los filtros están sucios por seguridad contra incendios", agrega Andrea Johnson, un corredor de bienes raíces con licencia y miembro fundador y socio fundador de EE. UU. Esto significa que deberá asumir el gasto de limpieza para comprobar si son operables.

6. Busque signos de mantenimiento diferido. “Cuando los propietarios simplemente se rinden y dejan de cuidar su hogar, habrá muchos problemas de mantenimiento, como la necesidad de limpiar las canaletas, limpiar los escombros del techo, cortar la vegetación cubierta y calafatear / sellar las baldosas en las duchas y bañeras ", Dice Gifford, quien agrega que en ciertas áreas angustiadas no es raro encontrar que los electrodomésticos, las unidades de condensación y los accesorios del techo se hayan eliminado por completo. Según Barnett, "las reparaciones baratas, como el uso de cinta adhesiva para conductos o masilla de plomería sobre una tubería con fugas o el cableado no profesional de un ventilador" también pueden provocar problemas más profundos, como el moho o los riesgos de incendio, que pueden requerir reparaciones costosas en la línea.

7. Revise si hay grietas en los cimientos, techo, goteras y otros daños exteriores. "Tendemos a ver techos totalmente defectuosos, problemas estructurales, daños por agua y otros artículos de reparación de gran valor", dice Gifford. "En climas áridos, como Texas, los cimientos de las casas deben regarse o pueden agrietarse y arruinar la casa", agrega Johnson. Para una casa con piscina, Barnett recomienda contactar a un servicio de piscina para asegurarse de que las tuberías y equipos subterráneos no estén agrietados u obstruidos. "Una inspección normal de la casa cubrirá el estado general del bombeo y el filtrado, el área del patio, las piedras de protección y los skimmers, pero un servicio de piscina puede tratar de poner en funcionamiento el sistema para ver si hay algún daño significativo en el equipo". dice. Si hay un problema, el propietario puede darle crédito para que vuelva a funcionar correctamente.

8. Realizar un alcantarillado. Especialmente para casas de más de 20 años, Johnson sugiere invertir en una inspección de alcantarillado. "Las líneas pueden romperse por las raíces de los árboles", dice, "o pueden no estar conectadas adecuadamente a los sistemas públicos". Las líneas también pueden estar podridas, obstruidas o dañadas. Una compañía de plomería puede introducir una cámara de video a través de la línea para determinar su condición.

9. Resolver cualquier gravamen. "Muchos municipios tienen regulaciones con respecto al mantenimiento de las propiedades", dice Herb. "Si un banco posee una propiedad, generalmente mantendrá un cronograma de corte de césped, pero si no lo hace, el municipio puede colocar un gravamen sobre la propiedad si tiene que entrar y mantener el césped en sí", dice. "Cualquier cantidad de otros gravámenes pueden haber sido colocados en la propiedad por contratistas no remunerados, empresas de servicios públicos, asociaciones de propietarios y similares", dice Johnson. Antes de cerrar una propiedad, deberá asegurarse de que usted y un oficial de títulos investiguen a fondo todos los gravámenes y los reparen antes de que el propietario anterior pueda transmitirle el título.

10. Vuelva a colocar la llave en todas las cerraduras. "Muchas casas tienen un sistema de llave maestra", dice Johson. "Eso significa que innumerables corredores, contratistas, tasadores y otras personas podrían tener esa llave". Si compra una casa embargada, aconseja protegerse a usted y a su propiedad instalando inmediatamente nuevas cerraduras con nuevas llaves antes de mudarse.

Sobre el autor: Jean Nayar es un agente de bienes raíces con licencia de Bond New York y autor de varios libros sobre decoración y diseño, incluido The Happy Home Project (Filipacchi Publishing), que se lanzó este junio.